В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный момент.
Для целей определения кадастровой стоимости приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 утверждены методические указания о государственной кадастровой оценке.
Случаи, когда правообладателя не устраивает кадастровая стоимость объекта недвижимости, не являются редкостью. Высокую кадастровую стоимость объекта недвижимости можно объяснить следующими причинами:
1. Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 21 Закона о кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости могут быть допущены следующие ошибки:
1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;
2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшая на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
2. Ошибки, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Помимо ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, существуют ошибки, содержащиеся в ЕГРН – своде достоверных сведений об объектах недвижимости, правах на объекты недвижимости. Такие ошибки подразделяются на технические и реестровые. Технической ошибкой считается опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка и т.д. Техническая ошибка может быть допущена органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Реестровая ошибка возникает, если непосредственно в документах, межевом, техническом плане, карте-плане территории, которые были направлены в орган регистрации прав, содержится ошибка.
Пути решения проблемы завышенной кадастровой стоимости следующие:
1. Необходимо обратиться в бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – Омский центр кадастровой оценки). В соответствии со статьей 20 Закона о кадастровой оценке Омский центр кадастровой оценки предоставляет разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости.
Обращение о предоставлении разъяснений в обязательном порядке должно содержать:
1) фамилию, имя и отчество (последнее – при наличии), адрес места жительства физического лица, полное наименование, местонахождение юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение о предоставлении разъяснений;
2) кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости.
Если в ходе рассмотрения обращения были выявлены ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, такие ошибки исправляются Омским центром кадастровой оценки.
2. В случае, если известно, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были допущены ошибки, можно написать заявление об исправлении ошибок по форме, утвержденной Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».
3. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена Омским центром кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Для этого в Омский центр кадастровой оценки необходимо подать: заявление, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, доверенность, удостоверенную в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.
4. Обращение в суд с исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В суд можно обратиться без предварительного обращения в Омский центр кадастровой оценки. Для обращения в суд также требуется отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
В случае, если собственник объекта недвижимости уже обращался в Омский центр кадастровой оценки с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости и не согласен с его решением, он можете оспорить решение в суде в порядке административного судопроизводства (п. 23 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).
Таким образом, собственникам недвижимого имущества необходимо быть в курсе кадастровой стоимости объектов недвижимости, для этого следует заказывать бесплатные выписки о кадастровой стоимости через сайт Росреестра или Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В случае обнаружения завышенной кадастровой стоимости не следует пренебрегать своими правами и допускать их нарушение.
Юлия Машнюк,
специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Омской области.
